遠東萬佳法律事務所
俞伯璋 執行合夥律師
陳明奎 越南法務專員
遠東萬佳法律事務所的執行長俞伯璋律師常年協助企業客戶於越南進行產業投資，而越南房地產的取得與投資方式遂成為近年來台商赴越南投資發展的主要課題之一，本文中俞伯璋律師與陳明奎越南法務將一同來協助客戶了解如何投資越南房地產。
關於2021年購買越南房地產：
2021年越南房地產購買並無出現新的規定，仍是根據《住房法》第7條第3款和第159條，屬於以下情況之一的外國人有權在越南購買房屋。
第159條：外國組織和個人擁有越南土地所有權與房屋的形式
有權在越南擁有房屋的外國組織和個人包括：
- 根據本法和相關法律投資越南建設的房屋的外國組織和個人；
- 在越南經營的外商投資企業，分支機構，外國企業代表處，外國投資基金和外國銀行分支機構（以下統稱為外國組織）;
- 允許進入越南的外國個人
- 外國組織和個人可以通過以下形式在越南擁有房屋：
- 根據本法和相關法律，在越南投資建設房屋；
- 購買，租賃，捐贈或繼承建設項目中的商業用房，包括公寓和獨立式住宅
外國人購買越南房地產的條件：
根據指導住房法的第99/2015 / ND-CP號法令第74條，屬於上述類別的外國人有權在越南購買房屋，但要購買房屋，必須有證明文件。
- 外國人必須擁有主管當局簽發的護照或護照替代文件以及以下文件之一：
a) 如果是在越南進行直接投資，則必須在投資證書或相關文件中可證明期間超過一年或一年以上，或者必須具有越南公司董事會或董事會成員證書。
b) 如果是在越南企業擔任管理職位，則必須有管理任命合約或以越南語做出的任命決定。對於那些為越南做出貢獻的外國人，必須由越南社會主義共和國總統頒發一枚勛章或一枚徽章； 對國家作出特殊貢獻的外國人必須獲得負責該領域的部長級機構的證明，並將其送交有關部委審議並提交總理批准。
c) 進入越南從事經濟，科學，技術，環境，教育培訓等領域工作的人必須持有文憑，證明其具有主管當局頒發的工程師學位，學士學位或更高學位由越南或外國簽發的，以及由主管越南機構簽發的在越南的工作許可證或專業從業許可證。
d) 對於具有特殊技能的外國人，必須有證明越南專業協會和協會的專業知識和技能的文件，具有越南的專業執照或越南主管機構簽發的工作許可。
e) 與越南公民結婚的外國人必須擁有由主管的越南或外國機構簽發的結婚證書，以及配偶是越南公民的護照或永久居留證和身份證件。
注意：上述條件必須具有由公安部下屬的移民當局簽發的永久居留卡或臨時居留卡或在越南的12個月或更長時間的居留證，由公安部移民局頒發，不受外交或領事特權和豁免的約束。
- 上述個人或企業可以購買和擁有的住房是不動產開發項目中的公寓類別，並且坐落於不在外國人被限制或禁止旅行的區域。
指導住房法的第99/2015 / ND-CP號法令規定，僅允許符合規定條件的外國組織和個人購買，租賃，或接受捐贈，繼承和擁有不超過一棟公寓樓中公寓數量的30％； 如果是一棟獨立房屋，則在人口等於區級行政單位的區域中，僅購買，租賃，接受捐贈，繼承並擁有不超過250棟房屋。
關於越南土地所有權與土地使用權轉讓的問題：
根據2013年《土地法》第5條的規定:
由國家分配或租賃土地，承認其土地使用權並根據本法獲得土地使用權的轉讓的土地使用者，包括：
- 國內組織，包括國家機構，人民武裝部隊，政治組織，社會政治組織，經濟組織，社會政治專業組織，社會組織 依照民法的協會，社會專業組織，公共非商業組織和其他組織（以下簡稱組織）；
- 家庭住戶和個人（以下統稱為住戶和個人）；
- 人口社區包括居住在同一村莊，村莊，小村莊，居住群體和具有相同習俗，習慣或血統的相似人口地點的越南社區；
- 宗教機構包括寶塔，教堂，教堂，神社，大教堂，佛教寺廟，修道院，宗教培訓學校，宗教組織辦公室和其他宗教機構；
- 具有外交職能的外國組織，包括外交使團，領事館以及越南政府認可的其他具有外交職能的外國代表處； 聯合國附屬組織，政府間機構或組織的代表處以及政府間組織的代表處；
- 符合國籍法的海外越南人；
- 外商投資企業包括100％的外商投資企業，合資企業或越南企業，外國投資者依照投資法的規定購買，合併或收購。
結論: 根據2013年《土地法》第5條和第169條的規定，在越南外國人不受國家土地分配，土地租賃，土地使用權確認或土地使用權的接收的約束。簡言之，外國個人不得在越南取得土地所有權或是獲得土地使用權的轉讓。
越南房地產風險與可能的漏洞
實際上，在很多情況下，越南人民和越南企業聲稱擁有房地產，實際的土地所有權和使用權屬於外國個人或組織，這種情況事實上有違反越南法律的風險。
案例:
中國人“規避法律”購買土地，國防部在一份有關選民向國民議會提問的報告中說，中國在越南擁有超過162,000公頃的土地，其中包括約6,300公頃的邊境和沿海土地。
根據《 2014年投資法》第46條，第118 / CP號法令和第26條的規定，以出資，股票購買或出資形式向國內經濟組織投資的外國投資者無需辦理獲得投資登記證的程序。
此外，第139/2007 / ND-CP號法令還規定，如果計劃中的企業由外國投資者擁有的股權不超過註冊資本的49％，則企業必須遵守 《企業法》和政府第88/2006 / ND-CP號法令的法規-與國內投資項目相同。
這裡可以發現的漏洞是，“外國人在越南投資時，必須擁有經過批准的項目並獲得投資註冊證書才能運營。 但是，外國公司是通過出資，購買股份或從國內公司購買出資來組建的，因此它們就像國內公司一樣，無需經過有關機構的評估就可以成為土地使用項目的所有者而無須申請《投資登記證》”
在峴港擁有土地的企業的商業登記證中，例如VNHoliday Company（擁有24塊土地），其註冊資本為400億越南幣，中國國籍的李濟南先生/夫人出資19 ，20億越南幣-相當於48％，其餘3名越南股東佔52％。Nguyen Thinh Vuong Company（10塊土地）的註冊資本為200億越南幣，其中香港Hankey Enterpris Es Limited出資98億越南幣，佔49％，其餘為兩個越南股東。
另外，在借名登記的案例，越南人的中國丈夫購買土地時要求登記越南妻子的名義。 甚至有一種情況，有些越南人開摩托車出租車或經營一家小生意，一次購買3-5塊土地，經詢問才發現是中國人要求其代為購買土地，以越南人的名義代持土地並支付給越南人高額工資作為代價。
綜上所述，中國人在峴港擁有土地，主要依靠兩種形式：與越南建立合資企業。 最初，中國人出資較低（越南人出資主要是土地出資），該業務將由越南人經營。 不久之後，中國人在許多方面增加了資本，獲得了經營企業的權利。 由於出資財產是土地，土地的所有權歸中國人所有。第二種形式是中國人以越南人名義投資並購買土地。然而，以上的操作方式不見得被越南官方所接受，一但有爭議事件發生恐造成房地產所有權無效或遭越南政府處罰的情況。
外國人購買越南土地的常見形式:
第一，通過許多越南人以成立公司的形式設立房地產投資業務，外國方出資占出資額的49％或更少，越南出資方出資占出資額的51％或更多。
第二，通過越南的個人和組織或利用其他外國法人實體投資具有長期土地使用期限的土地，這些土地因為與國防和安全有關，因此可規避越南投資法和土地法，然後外國法人向越南股東回購出資。
第三，外國人通過借錢給越南人建立越南企業，但公司所有決定都必須聽從外國債權人的意見。
第四，通過與越南人結婚來投資土地，或以越南配偶的名義開辦企業，但所有業務均由外國人進行。
第五，來越南旅遊和學習的外國人以越南人名義租用廠房而取得土地使用權。
References:
2014年住房法-越南語版本: https://luatvietnam.vn/dat-dai/luat-nha-o-2014-91352-d1.html
2013年土地法-越南語版本: https://luatvietnam.vn/dat-dai/luat-dat-dai-2013-83386-d1.html
第99/2015/ND-CP號法令-越南語版本: https://luatvietnam.vn/dat-dai/nghi-dinh-99-2015-nd-cp-chinh-phu-99749-d1.html#noidung
土地法的漏洞: